从 2016 年 11 月份开始，上海的二手房租金就开始逐步走低，今年 3 月份的数据显示，上海二手房租金持续下跌，已经同比下跌了 3.12%，创下了 2009 年 10 月份以来的最低值。而在此前，上海房租曾创下连续 90 个月上涨的记录。

租金下跌的背后是租房需求的萎缩。沪上几家大型房屋中介的数据显示，3 月份成交的租赁房源只有 75000 套左右，该数值环比下跌近 16%，而且租金水平越高的区域，下调欲望更强，幅度更大。还有相当部分的房源根本找不到房客。

眼下上海房价并未出现下跌的行情，3 月份 70 个大中城市的房价数据显示，上海新房只是微跌 0.1%，二手房则是上涨了 0.7%，总体仍然保持上涨的态势。

按常理，买不起房的外来户们都会转战租房市场，那些因为限购而不得不暂时退出购房市场的人也必须选择租房。

既然房价仍然在上涨，那么二手房租金为什么会出现如此大的跌幅呢？答案只有一个，那就是租房的人少了。

这或许不是个好消息。

对于土著包租婆们来说，没有了外来户，如何靠房子赚钱的确是个不小的问题。上海这座城市与北京不同，10 年多以前，上海通过一系列住房改革，低价出让了一大批公房，此举解决了相当数量本地居民的住房需求，未能享受这一福利的本地人通过自己的努力也赶在商品房爆发之前置下了产业。

实在没办法的，就只能去租公租房了，这些年上海的公租房也在不断修建，因为房价还在上涨。而且上海的公租房和北京一样，绝大多数都分配了给本地居民，租住公租房还能享受补贴，本地居民们没有多少被住房问题难住的。

所以，上海二手房租金价格的下跌主要是因为进入上海工作的外地户籍人口不断减少。

上海是一线城市中外来人口率先下跌的城市。

上海市《统计年鉴》数据显示，2015 年上海常住人口为 2415.27 万人，其中外来人口为 981.65 万人，同比下降 1.5%，比 2014 年减少 15 万人。

2016 年上海，上海常住人口为 2419.70 万人，其中外来人口为 980.20 万人，同比下降 0.14%，比 2015 年减少 1.45 万人。

人口减少的同时，上海人口老龄化趋势在不断加快。2016 年腾讯全国城市年轻指数显示，一线城市中，上海年轻人口新增率是最低的，只有 23.72%，其他三座城市，深圳是 47.39%，北京市 27.00%，广州是 26.87%。

社科院发布的《2016 年上海社会发展报告》预测，2020 年以后上海常住人口中总抚养负担将超过 50％。到 2045 年，上海户籍人口中 60 岁及以上老年人口数量会突破 640 万，占户籍总人口的比重将达到 45%。到 2050 年，上海常住人口中 60 岁及以上人口占总人口的比例将上升至 44.8%，80 岁及以上人口占总人口的比例也将相应地由 3% 上升至 8.3%。

上海外来人口为什么减少了？

上海产业结构的调整是主因，统计年鉴显示，近五年来（2012-2016）上海六大重点行业中，钢铁、电子持续萎缩，其中钢铁总产值从 2012 年 1548.32 亿降至 2016 年的 1060.17 亿元，电子业从 2012 年 6755.12 亿降至 2016 年的 6045.08 亿元。

产业的转移在 2015 年进入了高潮，2016 年仍然延续了这一过程，产业的转移必然带来人口的转移。制造业吸纳的大量人口就地转移至其他行业没那么容易，能够去的只有建筑业、服务业等，但这些产业在上海也不怎么乐观。

产业结构的调整，对 ZF 来说，好处是显而易见的：

1、上海住宅和商业用地的开发可以从工业用地置换中得到补充，未来高端产业的发展会更快，高端人才的流入，对人口老龄化的问题起到明显缓解作用；

2、产业人口基本上不消费住房的，他们都住宿舍，他们走了，换来高端人口，购买力增强了也是对房价的长远支撑。

眼下上海正在和北京做同一件事，清理城区的低端产业，外迁人口。不少沿街的小商铺被关闭，似乎这座城市只需要 " 高精尖 "。这些人口的流失，必然导致需求的萎缩，数据显示，春节后返回上海的外地务工人员数量明显减少。

人口结构的调整，愿意租房还是买房？

一线城市都在不断调整产业结构，着力引进高端人口。

上海奉贤为了吸引人才推出了一系列住房优惠措施。符合条件的人才可以按照优惠价，申购区政府指定的房屋一套，最大面积不超过 120 平方米。人才个人、单位、政府分别按照优惠面积市场销售价格的 60%、10%、30% 的比例出资，超出优惠面积部分由人才个人以市场价购买。

《深圳市住房建设规划（2016-2020）》显示，" 十三五 " 期间，深圳要提供不少于 30 万套人才住房，杰出人才可选择 600 万元的奖励补贴，在深圳全职工作满 10 年且贡献突出并取得深圳户籍的，可无偿获赠所租住房或给予 1000 万元购房补贴。

北京新近公布的未来五年的自住房规划中，对申请自住房的外地人口也作出了限制，申请人必须从事符合规定的行业。

高端人口必然最终愿意买房，中低端人口的出清，普通租赁房源的供需状况势必会改变。

所以房租的下跌，看上去是件好事，但这种下跌实际上是因为城市由开放向封闭转变而导致的：大量各行业中低端人口不断逃离，只放高端人才进来，并给予住房保障。

我们都知道，一线城市的是信息化程度最高的城市，人们享受着互联网时代所带来的最便捷的服务，支撑这种便捷的是大量中低端产业从业者，他们在各行业中支撑着城市的高速运转。

没有这些人，一座城市的胸怀恐怕也得大打折扣。

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